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Esempio di stima

Estimo

ESEMPIO DI STIMA DI UN’AZIENDA

1) – Premessa:  Io Sottoscritto  Guido Rossi , iscritto all’Albo dei Periti Agrari, dichiaro di aver ricevuto l’incarico di stimare  il fondo dal Sig. Francesco Caio titolare dell’azienda agraria, al fine di compiere una valutazione del bene per atto di vendita.
 Recapiti. ……………..
Il giorno 11 Novembre dell’anno corrente io sottoscritto mi sono recato in loco al fine di effettuare rilievi e misurazioni

2) –
Individuazione dello scopo della stima: Il Sig. Francesco Caio trovandosi in necessità di dover vendere la propria azienda ha richiesto l’intervetno del suddetto al fine di trovare il valore di mercato  stimato analiticamente della stessa.

3) –
Descrizione dell’Azienda:   - Caratteri Generali:   . Denominazione
       . Estensione: (Ha)
       . Corpo Unico (Si – No)
       . Indirizzo produttivo prevalente
       . Nome del Proprietario
       . Forma di Conduzione
       . Giacitura
       . Provincia
       . Comune
       . Località
       . Zona Agraria
       . Strade di Accesso
       . Confini
       . Forma Aziendale (Regolare – Non Regolare)
    - Capitale Fondiario (terreni)    . Dati Catastali e n° Particelle
         . Altezza s.l.m. (m)
         . Clima
         . Caratteristiche Pedologiche
         . Sistemazioni Idraulico – agrarie
         . Impianti di Irrigazione
         . Sesto d’impianto delle piantagioni arboree
         . Genere (colture)
         . Tipo di allevamento (colture arboree)
         . Portainnesto
         . Varietà   
    - Fabbricati Rurali  .   ….

4) –
Scelta del Procedimento: il valore di mercato del bene oggetto di stima è stato rilevato attraverso un procedimento di stima analitico.
tale aspetto è stato scelto per la condizione della zona e per il tipo di indirizzo produttivo dell’azienda

5) –
Bilancio Aziendale:    - Sup Totale
     - Sup Improduttiva
     - S.A.U. (Superfcie Agricola Utilizzabile) ripartita tra le varie produzioni
   
   A) –
Voci Attive:   creare una tabella come quella sotto per ogni prodotto che si ha in azienda
  Prodotto  ___  Sup/Ha|Capi  ___  Resa Unitaria  ___  Resa Tot Ha  ___  Reimpieghi  ___  Q. Vendibile  ___  €/Ql  ___  Importo €
. Mele
. Silomais
. Mais Granella
. Fieno-Medica
….
_____________________________________________________________________________________________|_________|
           Tot. PLV     260’320€
   
   B) –
Voci Passive - Quote . Capitale Fondiario  Fabbricati: durata ipotetica di 100 anni e si calcolano sul valore di ricostruzione calcolato  nell’ All – 2
          . Qreint:     Vricostruzione * 1% (0,01)
          . Qass:        Vricostruzione * 0,5%
          . Qman:      Vricostruzione * 0,5%
             _______________
             Tot. Quote 8'837,4€

        
Piantagioni Arboree: in genere solo una quota
          . Qreint:    Costo d’Impianto * n°Ha * 5%
             _______________
              Tot. Quote: 5’625€
     
        
Infrastrutture:  . Strade:       Qman =   V.totale * 5%
          
. Drenaggio  Qreint=   Vtotale * 5%
         
. Irrigazione  Qman =  Vtotale * 5%
               Qreint = Vtotale * 5%
            
_______________
             Tot. Quote:   5’000€

     . Capitale di Esercizio
Scorte Vive:       . Qass = Consistenza di Stalla * 3%
      
        
Scorte Morte:    . Qreint = Valore a Nuovo * 3%
                  . Qman = Valore  a Nuovo * 3%
                 . Qass =    Valore a Nuovo * 0,5%

        
Prodotti di Scorta:    . Qass = Consistenza Media di Stalla * 3%
         
        
Prodotti in Campo:  . Qass = Costo di Impianto * 5%
        1) _____________________________________________
           Tot. Quote:       74’627€

     -
Spese Varie:   . Sementi: tabella    Prodotto___ Sup Ha___Semi Kg/Ha___€/Kg___Tot.€
        .   Grano
         .   Mais
         .   Medica
         _______________________________________|_____|
                Tot. €      2’9991€
     
      .
Concimi: calcolo degli apporti per ogni Ha nelle diverse produzioni.
Occorre trovare la quantità di concime (riferita ad un certo tipo di concime) per ogni produzione
        . Grano:    Ha: 7
         Produzione: 50Ql/ha
2N:  100Kg/Ha   di cui 66Kg presemina
1,5P:  75  Kg/Ha
1,5K:  75  Kg/Ha
700Kg  N
525Kg  P 100Kg per cu
525Kg  K
 . Si usa 15-15-15 Presemina e si danno 100 Kg di ogni elemento:  100/15 = 6,5Ql circa di concime 15-15-15 da dare in Presemina
. Si usa Urea in copertura con titolo 46% e ne devo dare circa 50Kg          50/0,46 = 1  Ql circa di Urea
Per ogni tipo di concime occorre trovare il relativo prezzo di mercato e moltiplicarlo per le quantità necessarie calcolate  secondo lo schema sopra.
       -       Siccome si avranno più produzioni (Grano, Mais….) e per ognuna vanno fatti i calcoli sopra, è opportuno creare alla fine  una tabellina riassuntiva per il calcolo del costo totale:     Prodotto  ____  Concime  ____  Q  ____  €/Ql  ____  Spesa €
   .   Grano              15-15-15           5               35                175
    .                              Urea                1               23,5             23,5
    .   Mais               8-24-24            6               24                144
    .                              Urea                4               23,5             106
    .   Mele               15-15-21          6               36,5              219
    __________________________________________|______|
                  Tot. €       4’782€
    
       .
Diserbanti:
        Prodotto  ____  Ha  ____  Diserbante  ____  €/Kg  ____ Tot Kg  ____ Tot€
    .   Grano               7                Tribunil                 12                3,5                 294
    .   Mais              7                Alaclor                  7,5               6                    315
    .   Medica              21               --------
   .   Mele              7,5             Glifosate                                    1,5                 90
    _____________________________________________________|________|
          Tot. €           699 €

       .
Antiparassitari:
    Prodotto  ____  Ha  ____  Antiparassitario  ____  €/Kg  ____  n° Trattamenti  ____  Kg/Ha  ____  Tot. €  ____  Additivi €/ha
  .   Grano              7
  .   Mais                 7
   .   Medica              21
  .   Melo              7,5              Ziram                          5                           5                         1,5               218,25
  .                                            Azonfosf-metil   10                          2                         1,2                 24,10                50
  ________________________________________________________________________________|_________|_________
           Tot. €:        355,25€  

       .
Spese di Stalla:   . Farina di Mais: ogni capo in lattazione in genere ne consuma 30Kg/giorno.
Occorre fare riferimento all’ All – 2 per la consistenza di stalla (n° capi)
             _______________
                 Tot. €:   1'149,7 €
         . Nucleo Proteico:    _______________
                Tot. €:  38'325 €
         . Fecondazione Artificiale:   _______________
                  Tot. €:   2'265 €
            _______________________
            Tot. Spese di Stalla €: 41'739 €

       . Noleggi Extra-aziendali: sono ad esempio la Mietitrebbia presa in affitto con conducente da contoterzista, la Falcia-trincia-caricatrice per insilato, la Mietitrebbia per Granella di Mais….     _______________
                Tot. €:      5'040 €
                    2) _______________________________________________
           Tot.   Spese Varie:              53'964,50 €

     -
Salari:                    Prodotto  ____  Ore/uomo|Ha  ____  Ha|Capi  ____  Ore Tot
                     . Grano (no racc)          18     7            126
                     . Mais Insilato               50                           3,5                    175
                     . Medica      40                          21                      840
                     . Melo                         400     7,5                   3000
                     . Stalla       60                         30                     1800
       _________________________________________|_______|
                  Tot. Ore:    5941
Si divide il totale di ore per il n° ore giornaliere di lavoro di un operaio (8):   5941/8 = 742 giorni lavorativi
. I dipendenti fissi lavorano 280gg/anno * 8 ore = 2240 Ore/anno/operaio
. Per coprire le 5941ore sono necessari 2 OTI (fissi) + un OTD (avventizio) che copre le 1461 ore rimanenti
- Per gli OTI la retribuzione annua è data da:           1200€/mese * 13 mensilità = 15’600€/annui * 2 (n° lavoratori in azienda) + 36,71% (CAV) = 42'653,52€
- Per gli OTD:  7,50€/Ha (retribuzione lorda oraria) * 1461 gg lavorativi = 10'957,50€ + 36,51% CAV =                  14'958,08€
                    3) _______________________________________________
           Tot. Salari:                57'611,60€

     -
Stipendi: si ricavano da analisi condotte in zona, ed hanno mediamente un’incidenza del 4% sulla PLV
                    4) _______________________________________________
           Tot. Stipendi:                10'412,80€

     -
Imposte:   . IRPEF: si calcola su ogni produzione. Esempi
- Seminativo Irriguo  35Ha  RD = 62,5  RA = 47,8
- Meleto   7,5Ha  RD = 101  RA = 72
       RD:   62,5 * 35 =  2'187,50€
        101 * 7,5 =      757,50€
         _________________
          2'945,00€ + 80% =   5'301 €  +

       RA:  47,8 * 35 =  1'673,00€
        72    * 7,5=     540,00€
         _________________
          2'213,00€ + 70% =   1'549 €  =
             _______
             6'850,10€
Si rientra nel primo scaglione dell’IRPEF per cui si applica un’aliquota del 23%  6'850,10 * 23% =       1'575,50€
  
      . ICI:   (2'945 + 25%) * 75 = 276'093,75€ * 5% =    1'380,46€
                      5) ______________________________________________
           Tot. Imposte:  2'955,96€

    -
Interessi:   - Macchine:    Valore a Nuovo * 75% * 3%
      
       -
Bestiame:   Valore della Consistenza di Stalla * 3%
La Consistenza di stalla si trova nell’ All – 2
       -
Prodotti di Scorta:  Valore dei prodotti * 3%
             _______________
                Tot €:  7'557,17€

       -
Capitale di Anticipazione:    Sv + Imp + Tot Q + Sa + St
Tutte le voci necessarie per calcolare il capitale di anticipazione si trovano nei calcoli sopra e sono i totali indicati dai punti 1; 2; 3; 4; 5.
          _______________________
          Tot. Capitale Ant. €: 177'448,01
177'448,01 * 2/12 * 3% =                 887,24€
        6) _____________________________________________
           Tot. Interessi:  8'464,24€

6) –
Riepilogo:     Q =  74'627,90€
    Sv=  41'739,75€
    Sa =  57'611,60€
    St =  10'412,80€
    Imp =    2'955,96€
    Int =    8'464,24€
    ________________
   Tot. €:    
185'912,42€
 Bf = PLV – Kt
=  260'320 – 185'912,42 = 74'407,58
V0 = 74'407,58/0,025 = 2'976'303,20€/50 = 59'526,06

7) –
Conclusioni: Dal bilancio estimativo dell’azienda è risultato un Beneficio Fondiario di €……..
Dal rapporto tra la sommatoria dei Bf e dei Prezzi, ed avvenuta compravendita di fondi rustici simili, è stato rilevato un saggio di capitalizzazione di 2,5% (0,025).
Il saggio può essere applicato come tale in quanto non sono stati individuati comodi e scomodi nel bene da valutare
8) –
ALLEGATI: sono un’appendice alla stima del bene e in tutto sono 3:  
. All – 1: Disponibilità foraggere, consistenza di stalla, ULS.
a)- Disponibilità Foraggera: tabella     Prodotto  ____  Produz Tot. Q  ____ UF/Q  ____ UF/Tot Annue         .   Silomais
     .   Medica
     .   Fieno p. stabile
     ________________________________________|___________|
             Tot. UF        209’969
. 65% delle UF è destinato ai capi in produzione:                 209'969 * 0,65 =          163'479,85 UF
. 0,76UF*Ql Peso Vivo consumate mediamente ogni giorno. Ogni vacca in produzione pesa mediamente 5,5Ql       0,76 * 5,5 * 365=              1'525,00 UF
. 10% è la maggiorazione da attribuire alle UF/Capo/anno dovuta al fatto che nell’arco dell’anno c’è un momento in cui la vacca inizia la gravidanza e dunque necessità di un maggior quantitativo di energia:                  1'525,00 + 10%=              1'687,00 UF
. 25 l/gg è la media della produzione di una vacca. La lattazione tipo è di 305gg              305 * 25 =               7'625 l/lattaz
. 0,33 UF consumate per produrre 1Kg di latte che è pari a 1L                      2'805     UF
. UF consumate in 1 anno da 1 capo:                   1'687 + 2'805 =               4'484     UF
. N° di capi che è possibile mantenere in stalla:  UF destinate ai capi in produzione/ (UF/Capo/anno)          136'479,85 / 4'484 =      30 capi mantenuti

b) –
Consistenza di Stalla:     "Prodotto"  ___  N°  ___  Resa Unitaria Q  ___  Peso Tot Q  ___  Prezzo  €  ___Importo €
     .  Vacche    5,5               150
     . Manze    3,5               150
     . Manzette    3,0               200
     . Vitelle    1,0               250
     ____________________|____________|___________________________|________|
       Tot Q:          Tot €:      33’000
X^0,9 = coefficiente di natalità annuo per vacca.
Abbiamo 30 vacche:   30 * 0,9 = 27 nati in un anno di cui ipotizziamo 14M 13F (50%M e 50% F)
. La carriera di una vacca dura circa 5 anni, dunque:   Vacche a fine carriera ogni anno:   30/ 5 = 6 vacche a fine carriera ogni anno

c) –
U.L.S.: Utile Lordo di Stalla. E’ l’utile prodotto dalla stalla al loro delle spese sostenute per la produzione.
Per determinarlo occorre fare la differenza tra tutte le voci nella colonna "Carico" e le voci della colonna "carico" del Libro di Stalla
Carico: si mettono tutte le nascite e le vendite di capi
Scarico: si mettono le morti e le vendite
Il bilancio finale del Carico e dello Scarico deve essere uguale (ovvero occorre avere lo stesso valore…)

All – 2: Consistenza dei Fabbricati Rurali.
1) individuare tutti i fabbricati di cui l’azienda dispone e per ognuno analizzare le caratteristiche, la metratura complessiva e delle singole stanza (es casa colonica) dando una valutazione usando i prezzi di mercato rilevati  in zona oppure su un prontuario di agricoltura
2) Tabella:      Tipo  ___  Consistenza  ___  Valore di Ricostruzione  ___  Valore di Ricostruzione Tot
                            Valore Unitario
                .  Casa colonica   800 m2               258 €/m^2                       206’400€
                .  Stalla
                .  Ricovero Macchine
                       .  Magazzino
                .  Fienile
                .  Silos Orizzontale
   __________|________|_________________________|______________________|
             Tot m^2    3950    Tot €:        443'668,00

All. – 3: Parco Macchine.
tabella:        Tipo  _______  Ingombro m^2  ______  Valore a Nuovo €
   .  Trattrice
   .  Aratro
   .  Erpice
   .  Seminatrice
   .  Spanciconcime
   .  Spandiletame
   .  Botte Diserbo
   .  Sarchiatrice
   .  Atomizzatore
   .  Trinciastocchi
   .  Rotoimballatrice
   .  Carrelli
   .  Barra Falciante
   .  Ranghinatore
   .  Desilatrice
   .  Attrezzi Vari
   _______________|___________|______|_____________|
    Tot m^2:         158              Tot €:            237’300



All. – 4: Consistenza Prodotti di Scorta Mediamente Presenti in Azienda
L’annata agraria per convenzione inizia l’11- Novembre.
I valori dei vari prodotti vegetali (mais, silo mais, medica…) sono ripresi dall’ All. – 1.
Tabella:      Prodotto   _________    Q   __________   Prezzo Unitario €/Ql   __________ Prezzo Tot €
  .  Fieno Medica        Q * 1950 * 7/12                     20 €/Ql      22’760
  .  Fieno Prato Stabile                 * 7/12
  .  Silomais                  * 10/12
  . Letame PV                 * 3/12
  .  Paglia di Grano                 * 8/12
  _______________________________________________________________|___________|
               Tot €:          30'513 €

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